O PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO – PARTE 6

Por: Ilo Jorge de Souza Pereira
Especialista em Gestão Pública e Política.

CONSTRUINDO UM PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO - UM POUCO SOBRE OS INSTRUMENTOS DE CONTROLE

(CONTINUAÇÃO DO PROJETO DE LEI)

TÍTULO IV

DOS INSTRUMENTOS DE CONTROLE E DE INDUÇÃO AO DESENVOLVIMENTO URBANO

CAPÍTULO I

DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA

Art. 52 - Para a promoção, planejamento, controle e gestão do desenvolvimento urbano, serão adotados, dentre outros, os seguintes instrumentos de política urbana:

I - plano de ordenação do território municipal e de desenvolvimento econômico e social;

II - planejamento municipal:

a) plano diretor;

b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

c) zoneamento ambiental;

d) plano plurianual;

e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;

f) gestão orçamentária participativa;

g) planos, programas e projetos setoriais;

h) planos de desenvolvimento econômico e social;

III - institutos tributários e financeiros:

a) imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana;

b) contribuição de melhoria;

c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;

IV - institutos jurídicos e políticos:

a) desapropriação;

b) servidão administrativa;

c) limitações administrativas;

d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;

e) instituição de unidades de conservação;

f) instituição de zonas especiais de interesse social;

g) concessão do direito real de uso;

h) concessão de uso especial para fins de moradia;

i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;

j) usucapião especial de imóvel urbano;

l) direito de superfície;

m) direito de preempção;

n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;

o) transferência do direito de construir;

p) operações urbanas consorciadas;

q) regularização fundiária;

r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos;

s) referendo popular e plebiscito;

V - estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).

§1º - Os instrumentos mencionados neste artigo, regem-se pela legislação que lhes é própria, observado o disposto na Lei nº 10.257/2001.

§2º - Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública com atuação específica nessa área, a concessão do direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.

§3º - Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicos terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no Art. 108 do Código Civil e constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.

§4º - Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.

CAPÍTULO II

DO PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS

Art. 53 - São passíveis de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, nos termos do artigo 182 da Constituição Federal e do artigo 5º do Estatuto da Cidade, os imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados localizados na macro-zona urbana, devendo lei específica prever as peculiaridades de cada zona.

§1º - Fica facultado aos proprietários dos imóveis de que trata este artigo propor ao Executivo o estabelecimento do Consórcio Imobiliário, conforme disposições do Art. 46 do Estatuto da Cidade.

§2º - são considerados solo urbano não edificado, terrenos e glebas com área superior a 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) onde o coeficiente de aproveitamento utilizado for igual a zero.

§3º - são considerados solo urbano subutilizado, os terrenos e glebas com área superior a 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), onde o coeficiente de aproveitamento não atingir o mínimo definido para o lote na zona onde se situam, excetuando-se:

I - os imóveis utilizados como instalações de atividade econômica que não necessitam de edificações para exercer suas finalidades;

II - os imóveis utilizados como postos de abastecimentos de veículos.

CAPÍTULO III

DO IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

Art. 54 - Em caso de descumprimento dos prazos previstos na Lei a ser editada na conformidade do artigo anterior, o município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de 5 (cinco) anos consecutivos, na conformidade do que dispõe a Lei Federal nº 10.257/2001.

§1º - O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado em Lei Municipal específica, observado o disposto no §1º do artigo 7º do Estatuto da Cidade.

§2º - Caso a obrigação de parcelar, edificar e utilizar não esteja atendida no prazo de cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no artigo 18.

§3º - É vedada a concessão de isenções ou anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.

CAPÍTULO IV

DA DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS

Art. 55 - Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

§1º - Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até 10 anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.

§2º - O valor real da indenização:

I - refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o §4º do Art. 16 desta Lei;

II - não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

§3º - Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.

§4º - O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.

§5º - O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.

§6º - Ficam mantidas para o adquirente do imóvel nos termos do §5º as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no Art. 16 desta Lei.

CAPÍTULO V

DO CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

Art. 56 - O Poder Público municipal poderá facultar ao proprietário de área atingida pela obrigação de trata o caput do Art. 53 desta Lei, a requerimento deste, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel.

§1º - Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação, por meio do qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal o seu imóvel e, após a realização das obras, recebe como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

§2º - A Prefeitura poderá promover o aproveitamento do imóvel que receber por transferência nos termos deste artigo, direta ou indiretamente, mediante concessão urbanística ou outra forma de contratação.

Art. 57 - O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras, observado o disposto no §2º do Art. 8º do Estatuto da Cidade.

Art. 58 - Os consórcios imobiliários deverão ser formalizados por termo de responsabilidade e participação pactuados entre o proprietário urbano e a Municipalidade, visando à garantia da execução das obras do empreendimento, bem como das obras de uso público.

CAPÍTULO VI

DA USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO

Art. 59 - O Executivo poderá promover plano de urbanização com a participação de moradores de áreas usucapidas, para melhoria das condições habitacionais e de saneamento ambiental nas áreas habitadas por população de baixa renda, usucapidas coletivamente por seus possuidores para fins de moradia, nos termos da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade.

CAPÍTULO VII

DO DIREITO DE PREEMPÇÃO

Art. 60 - Sempre que o Poder Público necessitar de áreas para execução de alguma das finalidades enumeradas no Art. 61 desta Lei, exercerá o seu direito de preempção, consistente na preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

§1º - O direito de preempção incidirá sobre as zonas de interesse social definidas nesta Lei, com prazo de vigência de cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência para que o Poder Público possa executar quaisquer das finalidades elencadas no Art. 61 desta Lei.

§2º - O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.

Art. 61 - O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:

I - regularização fundiária;

II - execução de programas de projetos habitacionais de interesse social;

III - constituição de reserva fundiária;

IV - ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII - criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental, e

VIII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

Art. 62 - O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.

§1º - A notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de pagamento e prazo de validade.

§2º - O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou regional de grande circulação, edital de aviso de notificação recebida nos termos do caput e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.

§3º - Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada.

§4º - Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.

§5º - A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de pleno direito.

§6º - Ocorrida a hipótese prevista no §5º o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior àquele.

CAPÍTULO VIII

DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Art. 63 - O Poder Executivo Municipal poderá exercer a faculdade de outorgar onerosamente, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário, conforme disposições dos artigos 28, 29, 30 e 31 do Estatuto da Cidade.

§1º - As áreas passíveis de outorga onerosa são aquelas onde o direito de construir poderá ser exercido acima do permitido pela aplicação do coeficiente de aproveitamento básico até o limite estabelecido pelo uso do coeficiente de aproveitamento máximo, de acordo com o Quadro de Uso e Ocupação do solo previsto nesta Lei.

§2º - Será permitida alteração de uso do solo na macrozona urbana, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§3º - A outorga onerosa e a alteração de uso do solo estabelecidas nos parágrafos anteriores poderão ser negadas caso se verifique possibilidade de impacto não suportável pela infraestrutura ou o risco de comprometimento da paisagem urbana da zona em que se encontra.

Art. 64 - Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando a fórmula de cálculo para cobrança, os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga e a contrapartida do beneficiário.

Art. 65 - Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos de I a VIII do artigo 61 desta Lei.

CAPÍTULO IX

DAS OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS

Art. 66 - Operações urbanas consorciadas são o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Município com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais, melhorias de infraestrutura e viário, ampliação dos espaços públicos e valorização ambiental, num determinado perímetro contínuo ou descontínuo.

Art. 67 - As Operações Urbanas Consorciadas têm, como finalidades:

I - implantação de equipamentos estratégicos para o desenvolvimento urbano;

II - otimização de áreas envolvidas em intervenção urbanísticas de porte e reciclagem de áreas consideradas subutilizadas;

III - ampliação e melhoria da rede estrutural de transporte público coletivo;

IV - implantação de espaços públicos;

V - valorização e criação de patrimônio ambiental, histórico, arquitetônico, cultural e paisagístico, e

VI - melhoria e ampliação da infraestrutura e da rede viária estrutural.

Art. 68 - Cada Operação Urbana Consorciada será criada por lei específica que, de acordo com as disposições dos artigos 32 a 34 do Estatuto da Cidade, apresentará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:

I - delimitação do perímetro da área de abrangência;

II - finalidade da operação;

III - programa básico de ocupação da área de intervenções privadas;

IV - Estudo Prévio de Impacto Ambiental e de Vizinhança;

V - programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;

VI - solução habitacional dentro de seu perímetro ou vizinhança próxima, no caso de necessidade de remover os moradores de favelas e cortiços;

VII - garantia de preservação dos imóveis e espaços urbanos de especial valor cultural e ambiental, protegidos por tombamento ou lei;

VIII - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função dos benefícios recebidos;

IX - forma de controle e monitoramento da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil, e

X - conta ou fundo específico que deverá receber os recursos de contrapartidas financeiras decorrentes dos benefícios urbanísticos concedidos.

§1º - Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso X deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria urbana consorciada.

§2º - A partir da aprovação da lei específica de que trata o Art. 30 desta Lei, são nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.

Art. 69 - A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.

§1º - Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.

§2º - Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões de uso e ocupação do solo estabelecidos nesta Lei, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.

CAPÍTULO X

DA TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Art. 70 - Lei municipal específica poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública e registro na matrícula do imóvel o direito de construir previsto nesta Lei ou em legislação urbanística decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural, e

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§1º - A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao poder público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§2º - A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.

§3º - São considerados de interesse Histórico, Cultural e Paisagístico os imóveis reconhecidos como Patrimônio Cultural pela FUNDARPE, pelo Instituto de Patrimônio Histórico Artístico Estadual (IPHAE), pelo Instituto de Patrimônio Histórico Artístico Nacional (IPHAN) ou inventariados como de valor cultural pelo Município.

CAPÍTULO XI

DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

Art. 71 - O Direito de Superfície poderá ser exercido em todo o território municipal, nos termos da legislação federal pertinente.

Parágrafo único - Fica o executivo municipal autorizado a:

I - exercer o Direito de Superfície em áreas particulares onde haja carência de equipamentos públicos e comunitários, e

II - exercer o Direito de Superfície em caráter transitório para remoção temporária de moradores de núcleos habitacionais de baixa renda, pelo tempo que durar as obras de urbanização.

Art. 72 - O Poder Público poderá conceder onerosamente o Direito de Superfície do solo, subsolo ou espaço aéreo nas áreas públicas integrantes do seu patrimônio, para exploração por parte das concessionárias de serviços públicos.

Art. 73 - O proprietário de terreno poderá conceder ao município, por meio de sua Administração Direta ou Indireta, o Direito de Superfície, nos termos da legislação em vigor, objetivando a implementação de diretrizes constantes desta lei.

CAPÍTULO XII

DO ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA

Art. 74 - Os empreendimentos e atividades, públicos ou privados, em área urbana que dependam da elaboração do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV), para obterem as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento, estão previstos nas alíneas dos incisos IX e X do Art. 34 desta Lei.

Art. 75 - O EIV, a ser regulamentado por Lei Municipal, deverá contemplar os aspectos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente ou usuária da área em questão e seu entorno, devendo incluir, no que couber, a análise e proposição de solução para as seguintes questões:

I - adensamento populacional;

II - uso e ocupação do solo;

III - valorização imobiliária;

IV - áreas de interesse histórico, cultural, paisagístico e ambiental;

V - equipamentos urbanos, incluindo consumo de água e energia elétrica, bem como geração de resíduos sólidos, líquidos e efluentes de drenagem de águas pluviais;

VI - equipamentos comunitários, como os de saúde e educação;

VII - sistema de circulação e transportes, incluindo, entre outros, tráfego gerado, acessibilidade, estacionamento, carga e descarga, embarque e desembarque;

VIII - poluição sonora, atmosférica e hídrica;

IX - vibração;

X - periculosidade;

XI - riscos ambientais;

XII - impacto sócio-econômico na população residente ou atuante no entorno, e

XIII - ventilação e iluminação.

Art. 76 - O Poder Executivo Municipal, para eliminar ou minimizar impactos negativos a serem gerados pelos empreendimentos ou atividades, deverá solicitar como condição para aprovação do projeto alterações e complementações no mesmo, bem como na execução de melhorias na infraestrutura urbana e de equipamentos comunitários.

Art. 77 - A elaboração do EIV não substitui o licenciamento ambiental requerido nos termos da legislação ambiental.

Art. 78 - Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.

§1º - Serão fornecidas cópias do EIV, quando solicitadas pelos moradores da área afetada ou suas associações.

§2º - O órgão público responsável pelo exame do EIV, deverá realizar audiência pública antes da decisão sobre o projeto, sempre que sugerida, na forma da lei, pelos moradores da área afetada ou suas associações.